Seguro que alguna vez todos hemos escuchado eso de que “no todo lo que brilla es oro”. Y en el caso que trataremos aquí, el inversionista se dejó deslumbrar por el brillo de un retorno de inversión superior al 10%. Una cifra que no es descabellada en el mercado de Miami y Orlando, pero hay que saber dónde buscar.
En esta operación en particular se trató de una pre-construcción en Orlando a entregarse un año después de la firma del contrato. Este modelo de inversión es usual y muy rentable porque se compra a un precio más económico debido a que el constructor necesita comenzar a vender para conseguir más financiamiento y continuar con el plan de obra establecido. Luego, cuando ya se vendieron suficientes unidades de manera anticipada, los precios aumentan más de un 10% en cuestión de meses.
En la historia que nos ocupa hoy contaremos el caso de Fernando, inversionista de Sudamérica que al final del día terminó recibiendo menos dinero del prometido. Y todo por no estar bien asesorado.
ESTO NO ME CIERRA…
Lo más cómodo para los agentes de bienes raíces es pasarles a sus clientes el análisis de inversión que les ofrece el mismo desarrollador del proyecto. Y aquí está el grave problema, porque en ese análisis NADIE pone los gastos de cierre, que impactan sobre la rentabilidad.
Con nuestro equipo trabajamos de manera diferente: nos preocupamos por hacer nuestras propias cuentas y planillas, verificando que no existan gastos que han quedado en el “olvido”. Sí, demoramos más y es más trabajo para nosotros, pero así protegemos a nuestros clientes.
Regresando a nuestro ejemplo, Fernando compró con financiamiento del 50% una propiedad de 660.000 dólares. Los gastos de cierre, que son aproximadamente un 5% del valor, ascienden a 33.000 dólares.
Para hacer un correcto análisis deberían haberle avisado a Fernando que su inversión era en realidad de 363.000 dólares y no de 330.000. Le prometieron un retorno de 34.600 dólares anuales, es decir un 10.48% si tomamos sólo en cuenta el precio de listado de la propiedad.
Ahora bien, con la verdadera inversión de $363.000 ($330.000 más gastos de cierre de $33.000) , el retorno baja al 9.53%, o casi un 1%. No es grave, podrán decirle luego a Fernando. Claro, no les parece gran cosa porque no se trata de sus propios bolsillos. Lo que es grave en realidad es que aparezca un gasto que no estaba en los planes.
Nuestro consejo es que revisen, o consulten con su agente de bienes raíces de confianza, si los gastos de cierre están incluidos. Porque no todo lo que brilla es oro. Algunas cosas brillan por su ausencia.